二手房买卖详细流程是:
1、确定买房意向,买卖双方签订定金协议并支付定金。
买家在货比三家后,肯定会选择自己心仪的房产开启正式的交易流程。首先是签订定金协议,这里主要是支付定金,一般定金大概是10万-50万之间,根据房产总价会有变化,违约条款则是如果买家毁约卖家不再返还定金,而卖家毁约不卖房了则返还双倍定金的违约金。
2、查档
主要是查询买家的购房资格,名下是否有房产,是首套还是二套,在交易首要环节确保有购房资格,后面的流程、确定首付比例和贷款利率等能够顺利走下去。
3、签订买卖合同,然后网签
正式签订买卖合同,买卖合同的效力高于定金合同,以买卖合同里的约定为准。买卖合同的违约成本也更高,一般会是房产总价款的百分之二十左右。在签订买卖合同的时候,如果卖家是需要买家的首付款去结清贷款,那么需要提供卖家的个人征信给予房产中介评估,以证明具备良好的还款能力,然后由房产中介评估审批是否允许使用买家的首付款结清,如果审批不通过可能需要卖家自行解决。之所以由房产中介评估是由于买家首付款先打到中介公司账上,为了保障钱款,房产中介会做一个卖家结清贷款的担保,因此需房产中介评估征信,但不同城市、不同房产中介直接交易会有差异化,具体情况具体再看。随后买家开始走网签流程。
4、在一定时间期限内付首付,买家走贷款审批流程
买家开始拿着买卖合同及银行要求的其他材料(包括身份证明、收入证明及银行流水等)去走贷款审批流程,一般月收入要为每月还款金额的两倍以上。
5、买家贷款审批通过,卖家约贷款结清
在等待买家贷款审批的过程中,卖家可以预估一个大致宽松的时间去银行预约贷款结清的时间,一般是提前一个月左右预约,具体和银行的客户经理沟通确认。等待买家贷款审批通过后,卖家可以去结清贷款。
6、卖家拿到结清证明,买卖双方到房管局过户
贷款结清后,卖家拿着结清证明、房产证、契税发票、身份证、户口本等材料,买家携带身份证、户口本、婚姻证明(针对已婚人士)等材料,中介会携带好过户需要的其他材料,到房产交易中心进行过户。
7、买家端出他项权证和新的产证,等待放款
过户完成以后,会出新的他项权证和新的产证,他项权证给银行抵押权人,产证则是交给买家。
8、买家贷款的银行放款后支付卖家剩余款项
等待银行放款,放款周期大概是15个工作日左右,卖家收到剩余的款项。
9、物业交割,房产交付,交易完成
房产进行物业交割,包括家具家电,水电煤气物业费等,在房产交付后,风险也彻底由卖家转移到买家。
二手房买卖注意事项有:
1、房产中介的作用是什么?
找中介的优势是房源多、交易流程全程跟进比较清晰。
但在和中介合作的过程中,要保持理智和对房产的判断,多去了解这个片区的房产行情,不能完全被中介牵着鼻子走。
北京房产过户给子女需要的费用包含:
一、房产以买卖的方式过户给子女,则会产生以下费用:
1、契税:
(1)若购买第一或第二套房≤90平米以下的住房,按照成交价1%交纳(即1万);
(2)购买第一套>90平米住房,按照成交价1.5%交纳(即1.5万);
(3)购买第二套>90平米住房,按照成交价2%交纳(即2万);
(4)家庭购买三套以上的住房或者房产面积>140平米,按照成交价3%交纳(即3万)。
2、营业税: 房产证未过5年,缴纳增值部分5.5%左右的税额(若增值了10万,即0.55万)。
3、个人所得税:需要缴纳评估价总额1%的税额(即1万)。
4、其他费用。例如,登记费、印花税(住房暂时免征)、房屋产权证按件征收5元/件等。
二、房产以赠与的方式过户给子女:
1、契税:房屋评估价格的3%(即3万);
2、个人所得税为:0;
3、营业税为:0;
4、其他费用少量,例如印花税1‰等。
三、房产以继承的方式过户给子女:
公证费:1-2%(一般是阶梯式计价,按房产面积相对应)
及工本费等。
房屋买卖过户手续:
1、买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。 2、签订二手房买卖合同。
3、找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。
4、贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段,通常要40个工作日左右。
5、按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。
6、将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口,拿受理单。
7、凭受理单到农税缴纳相关税费,拿契税完税证。
8、凭完税契证到土管部门办理国土证。
9、凭完税契证到房管部门办理房产证。
长沙二手房买卖流程是:
1、买卖前的产权审核
首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。如果你是找中介买的话这方面他们也是会帮你把关的,不然出了问题他们也是需要担责的。
2、交定金与签合同
如果看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。
3、赎楼
赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。(如果是武汉的话担保赎楼这中间产生的费用都是由买家承担的,也可以和卖家协商共同承担)
4、付首期及资金监管
买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。
5、签订买卖合同
在交定金环节,自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同非常类似,只是缺少了中介那部分内容,其格式可以参考中介的居间合同。
签订书面协议时,主要关注四个方面,分别是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。
交付首期之后,就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。
6、办理过户及房屋交接
签完合同之后买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行对贷款申请人信用审批后会通知双方完成产权变更,买方领取房产证后需要在银行办理他项权利证(就是拿新证进抵押),后面银行才会发放贷款;卖家收到尾款以后双方约定时间办理房屋交接手续(即房屋物业水电交接和房屋质量检查)。