直接结论：签了卖房合同买家反悔，若买家无正当理由不买，属于违约，房东可按合同约定没收定金或要求违约金；若因不可抗力或合同约定的免责情形，则协商处理，纠纷协商不成可通过诉讼解决。
处理原则：
1. 看合同：定金条款和违约责任怎么约定。
2. 买家违约：无理由不买，可主张定金不退。
3. 双方协商：和平解约、退还部分定金。
4. 争议解决：协商不成向法院起诉。
进一步说明：定金规则是给付定金一方违约无权要求返还，收受一方违约要双倍返还。但实际中要区分买家是因贷款批不下来等合理原因，还是单纯反悔。签约时把违约情形和定金处理写清楚，发生纠纷才有据可依。保留合同、沟通记录和催告证据。
实用建议：合同写明违约条款，买家正当理由可协商，恶意违约按约定主张定金或违约金。
此外，保留合同、聊天记录和催告函，协商过程全程留痕，万一诉讼才有据可依。
小结：按合同违约条款处理，正当理由可协商，恶意违约不退定金。
合同约定越细致，出现违约时处理起来越从容，不必靠扯皮解决。
总之，多核实、留证据、按合同办，是处理房产问题最稳妥的方式。
遇到具体问题，建议结合当地政策和实际房源情况综合判断。
