直接结论：房贷利率通常以LPR（贷款市场报价利率）为基准加点形成，你的实际利率=LPR+加点数值；LPR会每月公布调整，重定价日按约定调整月供，理解LPR和加点，才能知道自己房贷成本和未来变化。
基本概念：
1. LPR：由报价行形成、每月公布的贷款基准。
2. 加点：放款时在LPR基础上加的固定点数。
3. 重定价：每年约定日期按最新LPR调整。
4. 月供：随剩余本金和利率变化重新计算。
进一步说明：以前房贷多为基准利率打折，现在普遍转为LPR加点模式。加点在整个合同期内固定，LPR下行时月供会随之减少。贷款前问清执行利率、重定价周期和日期，比较不同银行的加点幅度，能长期节省利息。具体利率以贷款银行合同为准。
实用建议：搞清自己的LPR加点和重定价日，贷款前比较各行加点，利率下行时月供会相应降低。
此外，LPR下行时月供会减少，上行时增加，申请贷款时选择合适的重定价周期，有助于平稳承担。
小结：搞清加点和重定价规则，贷款前比较各行利率，长期能省不少利息。
关注LPR变化，有助于你判断未来月供走势，提前做好资金安排。
总之，多核实、留证据、按合同办，是处理房产问题最稳妥的方式。
遇到具体问题，建议结合当地政策和实际房源情况综合判断。
首套房和二套房怎么认定？利率差多少？
首套房认定：家庭名下在本市没有房，且没有贷款记录，算首套。
二套房认定：家庭名下有一套房，或者有过贷款记录，再买房就算二套。
利率差多少？首套利率一般低一些，二套利率要高。根据2026年政策，首套大概3%-4%，二套一般高0.5%-1%。
首付比例也不一样。首套首付一般30%，二套首付要40%-60%。
总结：看家庭名下房产和贷款记录认定首套二套。二套利率高、首付高。
