房子要过户给别人有四种方式,分别是:
一、夫妻更名
夫妻之间,婚内或者离婚后的房产过户,这种不需要缴纳任何税费;
二、买卖过户
买卖过户就是通过房产交易的方式进行过户,其过户费用就按照买卖过户的标准进行收取。
首先是契税:
如果买房是首套住房,90平米以下(含90平米),按照房屋总价1%征收契税,90平米以上按照房屋总价1.5%征收契税;
如果买房是二套改善型住房,90平米以下(含90平米),按照房屋总价1%征收契税;90平米以上按照房屋总价2%征收契税。一线城市和小部分城市除外,如长沙、青岛等城市,这些城市二套改善型住房也按照房屋总价3%征收契税。
如果是三套及以上住房,不管是多少平米的房子,都按照房屋总价3%收取契税。
如果房屋产权超过2年但是未满5年,可以免征增值税,但是个人所得税还需要缴纳,需要交纳房屋差价20%或者房屋总价的2%的个人所得税。
如果房屋产权满五年,同时符合家庭唯一住房,也就是我们经常说得“满五唯一”,免征个人所得税。
契税和交易税就是交易过户最主要的支出,其他方面的支出基本上都可以忽略不计。
三、赠与过户
赠予过户虽然没有契税、增值税、个人所得税等类型的税,但是赠予过户需要交纳全额契税。虽然国家规定契税的征收标准为3%~5%,但是刚需购房者在实际买房的过程中,都会享受到一定的契税减免,通常刚需买房征收契税的标准为1%或者1.5%,但是如果选择赠予过户的话,就需要承受全额契税,一般按照房屋总价的3%来征收契税。如果房子的总价值为100万,赠予过户需要交纳契税3万元。当然除了契税之外,还需要公证费、印花税等其他费用。
不过赠予过户有一个缺点,如果被赠予人未来出售房产的话,需要额外缴纳20%的差额税,也就是说如果被赠予人未来有卖房的打算,可能要多承担一笔费用。
赠予过户有一点需要注意:只有近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产,才会免征营业税和个人所得税,如果赠予人和被赠与人之间没有关系,那么没有办法免除营业税和个人所得税。
四、继承过户
继承过户应该是费用最低的过户方式,基本上只需要加以手续费、登记费、房产证工本费、印花税等费用,这些费用相对都比较低。
不过如果选择继承过户的话,如果未来想出售房子的话,需要承担比较高的税费。
深圳市房产过户办理流程:
1、客户资质审核:是否拥有深圳购房名额,是否符合深圳限购规定等注意点:深户购房和非深户购房(可参考我之前的文章),“双三”条件是否符合,社保是否断缴,个人征信是否有问题等,建议在签合同之前打印出来社保清单和个人征信,以确保准确性,并且让你的经纪人过目。
2、查档:这个步骤主要核实房子目前的状态。
注意:有抵押的情况下,房子的查档单是显示“产权状态:抵押”,这个部分要注意,看业主欠多少钱,要是超过房子价格的“7成”,定金部分可以要求存管到中介公司(当然是要求是大公司,小公司慎重),怕的是业主方出现资金问题,你还得怕小公司拿着你的定金跑路等。
3.、签署房屋买卖合同:看好合同,注意事项。
注意:看好房子金额,税费约定,时间约定,附加条款等。
4、定金支付:打到产权人账户。
注意:定金一般不超过房价的“5%”,约定俗成一般的是:小标地5-10万。大标地10-20万,具体看情况,不是越多越好。
5、打网签:是指房屋买卖双方在深圳市不动产登记中心网址上录入合同,做合同备案的过程。
注意:一般是签完合同就可以打网签了。
6、业主填写申请提前还款申请和打印还款清单:一般是提前一个自然月申请。
并在合同约定时间内做赎楼委托公证和过户委托公证(业主做完这个,就等收钱等交楼了), 填写短期赎楼申请。
7.、客户在约定时间内做资金监管、按揭申请(商贷或者是组合贷等,种类不一样,出结果时间不同)。(资金监管就是首期款除定金外的剩下的钱监管在银行)
8、评估:银行会安排人上门进行评估房子的价格。
9、银行出贷款承诺函和监管协议。
10、交担保费,担保公司出担保函,银行放赎楼款(赎楼方式不一样,放款主体不一样)。
11、担保公司还款,取回业主红本(不动产登记证书)和注销抵押资料。
12、注销抵押记录并提交转移登记申请。
13、缴税并领取新的红本(不动产登记证书)。
14、解冻首期款(资金监管的钱)给业主。
15、新的红本(不动产登记证书)回到银行抵押登记。
16、银行放贷款给业主。
17、约定时间内客户收楼,并进行物业交割(水电、燃气过户等)。