购买商铺和公寓需要缴纳的税费有:
1 、增值税
①增值税(差额征收)=【过税价-原购价】╳5.3%
②增值税(核定征收)=过税价╳5.3%
2 、土地增值税
①土地增值税(差额征收)=【过税价-原购发票价-原契税-原发票价*5%*年限(以原购发票时间为准)】 ╳30%~60%
其中这个30%-60%,是指过税价扣除原购发票总价及各种税费后,按其增值额金额比例征收。
注明:
1)增值额未超过扣除项目金额50%的
土地增值税税额=增值额*30%
2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的
土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%
3)增值额未超过扣除项目金额100%,未超过200%的
土地增值税税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%
4)增值额超过扣除项目金额200%以上
土地增值税税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%
②土地增值税(核定征收)=过税价╳5% (新)
3 、个税
①个税(差额征收)=【过税价-原购价-本次交的土地增值税-原契税-利息-代理费】╳20%
②个税(核定征收)=过税价╳1.5%(新)
4印花税
印花税=过税价*0.005%(买卖双方各交)
5、土地使用税
土地使用税=使用权面积╳8~12元/平
特别提示:提供了原购发票及原契税发票:增值税、土地增值税、个税这3项就按差额征收,不提供则可按核定征收。
购买法拍房存在的影响:
1、原房主身份不明
法拍房基本是由债务人无法偿还而被拍卖房产。如果原房主因为不法之事儿跑路,那么你拍下他的房屋,有可能碰到不讲理的人日后去你家闹事算账。一般情况下,法院不会明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因,所以这个风险不能忽视。
2、无法入住
根据法律规定,如果租赁在前、抵押在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效。如果买了这种附带租赁合同的法拍房,买下之后由于承租人的存在,则无法搬进去住。
3、补缴欠款
法拍房需要缴纳契税和拍卖行。购买前,一定要到现场实地考察,了解是否有拖欠物业、取暖、水电气等的情况。
4、非理性拍卖导致成交价格激涨
竞拍时,你争我夺、头脑发热,可能导致成交价高于市场价。
5、房屋品质欠缺
法拍房数量有限,如果购房人因为贪便宜而买下房屋,可能会遇到房屋地理位置、户型、周边配套、环境、基础设施不尽如人意的问题,买下之后才发现大大影响了居住品质和房屋再次上线交易。因此拍卖前应该对房屋进行实地考察,掌握第一手材料,在竞拍下保持理性。