直接结论：二手房交易中契税通常由买方缴纳，个税、增值税由卖方承担，但实践中买卖双方可协商约定最终由谁支付，必须在合同里写清，避免口头默认。
税费归属：
1. 契税：按面积和首套情况，法定买方缴纳。
2. 个税：通常卖方缴纳，满五唯一可免。
3. 增值税：不满二由卖方承担，满二可免。
4. 交易杂费：双方可协商分担。
进一步说明：法定归属和市场实际承担可能不同，不少城市卖方报净得价，最终税费由买方承担，这属于协商结果而非法定强制。关键是签约前算清全部税费并写进合同，避免过户时临时追加。满二满五直接影响卖方税费，谈判时应把税费差额计入总价比较。
实用建议：签约前列清各项税费法定归属和实际承担方，写入合同，满五唯一可省税，按书面约定执行。
此外，满二免增值税、满五且唯一免个税，这些直接影响卖方成本，谈判时可据此协商报价。无论约定由谁承担，都要在合同写明金额和支付方，过户前一次性算清，避免卖家以税费为由临时加价。建议签约前做一次完整税费测算。
小结：法定归属清楚、实际承担写进合同，满五最省税。
签约前做完整税费测算，把各项承担方和金额写进合同。
委托办理房产证委托书只需要把办理的事情写清楚就行了，模板：
委托书
xxx局：
因本人工作较忙，无法脱身。不能亲自办理xxxxx的相关手续。特委托xxx作为我的合法代理人，全权代表我本人办理xxxxx相关事项，对受委托人在办理上述有关事项过程中，所签署的相关文件，我本人均予以认可，并自愿承担相应的法律责任。
委托人：xxx
xxxx 年 xx 月 xx 日
直接结论：买房前要求卖方提供水电燃气、物业、供暖等费用结清凭证，并到相关部门和物业核实是否欠费，在合同中约定由卖方结清，最好从尾款中预留。
核查方法：
1. 要求卖方出示近期缴费单据和结清证明。
2. 到供水供电、燃气、物业处核实账户。
3. 合同写明过户前欠费由卖方承担。
4. 预留尾款，结清后再支付。
进一步说明：房屋欠费往往随户不随人，过户后新业主可能被要求补缴前任欠款，物业费用拖欠更常见。只看缴费单据不够，要向官方和物业核对账户余额。建议在交易中预留一笔款项，确认全部结清、完成更名后再支付给卖方，把风险挡在过户前。
实用建议：逐项核实水电燃气物业结清，合同约定卖方责任，预留尾款确认无欠费后再付。
此外，还要核对物业费历史欠费、停车费、有线电视等是否结清，并办理账户更名，避免新业主被追讨。可在合同中约定过户后发现隐性欠费仍由卖方负责，配合尾款预留，把水电物业作为交房验收的一项确认通过后再收尾。
小结：逐项核实、合同约定责任、预留尾款再结清。
办理账户更名，约定隐性欠费仍由卖方负责后再收尾款。
交房验收时把水电物业结清作为一项确认。
