房产证还没有下来的房子交易方式：
一、刚交了首付款，还没有办理按揭 ；
这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。 买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。 然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。
二、正在还房贷，还没有交房 ；
方式一：直接更名 流程：
1、卖方将银行的贷款还清；
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
需要注意的是：
1、房子必须还清银行贷款；
2、更名必须取得开发商的同意；
3、买方不能再按揭了，必须全款购买。 这种方式的优点是手续比较简单，而且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。 从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
方式二：双方约定等房产证下来再过户 这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。 房屋尚未依法登记领取权属证书的，需在依法登记领取权属证书后方可过户。
在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
济南房产买卖过户流程：
一、一次性付款：
1、签订买卖合同；
2、原贷款结清抵押注销（如有）；
3、全额房款银行监管冻结；
4、产权过户受理；
5、缴税领买方不动产权证书；
6、房款解冻并支付；
7、物业交接。
二、商业贷款按揭：
1、签订买卖合同；
2、原贷款结清抵押注销（如有）；
3、评估及首付款冻结贷款审批；
4、产权过户受理；
5、缴税领买方不动产权证书并抵押；
6、首付房款解冻并支付，贷款发放并支付给卖方；
7、物业交接。
三、公积金贷款：
1、签订买卖合同；
2、原贷款结清抵押注销（如有）；
3、评估及首付款冻结贷款审批；
4、产权过户受理及抵押受理；
5、缴税领买方不动产权证书；
6、首付房款解冻，贷款发放并支付；
7、物业交接。
5年以上的房产属于满五，满五年的房产交易过户不需要缴纳增值税；
1、 契税:一般是房款的1% (面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%)；
2、 个人所得税，1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)；
3、交易费:3元/平方米(但是一般需要买房人把双方的交易费都交了，也就是6元每平米)；
4、 测绘费:按各区具体规定；
5、 权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。
宁波二手房过户流程是：
第一步，买卖双方经房产中介撮合后，签纸质合同、合同网签，买方付定金。如在限购圈内买房，买方需打出限购证明。
第二步，房管部门完成合同网签备案。买卖双方约定时间由中介陪着到行政服务中心办过户、交税，买方付首付款。卖方如还有按揭或抵押贷款，需先结清贷款。
第三步，过户完成、不动产权证办出，去银行申请按揭贷款。
第四步，按揭放款，买卖双方办理交房手续。
1、 服务费
住宅6元/平方米，如果是房改房、经济适用房、安居房，则按3元/平方米收取，非住宅10/平方米。
2、 登记费
普通二手房住宅类为80元/套，非普通二手住宅按评估值的0.4%收取。
3、 土地收益金
房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计算征收。
4、 核档费
费用金额为50元/宗。
5、 契税
一般各地税率都为3% ，按交易成交价格计算征收，但个人购买自用普通住宅按 1.5%征收；拆迁居民因拆迁重新购置二手房的，对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
6、 印花税
税率1‰，按正常交易成交价格计算征收。
7、 增值税
计算标准为普通住宅过户不足2年的，征收金额为交易全额的5.55%，2年以上的免征增值税；非普通住宅不足2年的为交易全额的5.55%，2年以上的为差额的5.55%。
8、个人所得税
所购房屋不满五年上市交易或者该出卖房屋不是唯一住房时收取，税率为20%，按财产转让所得计算征收；若原购房发票丢失等，按已成交价格的1%征收。
9、 评估费
按房屋评估价的0.5%收取。
