贷款买房等额本息和等额本金还款的选择条件:
一、新的投资机会与贷款成本间的平衡问题;
如果你当下有好的投资渠道和机会,收益高于贷款利息且风险相对稳定,那么你可以选择等额本息的还款方式,把前期多出来的钱用来做投资。
但是,如果投资收益是低于贷款利息的,不论风险高低,那你还是老老实实选择等额本金的还款方式吧。
二、有没有提前还款或出售房产的打算;
等额本息前期还得利息多,但本金少,后面本金多;而等额本金每月的本金都在减少,如果选择提前还款,等额本金更划算。(贷款期内出售产房,也需要提前还款)
一般来说,提前还贷越早越好,因为在还贷初期,月供金额多为房贷利息,等到后期再进行提前还贷时意义就不太大了,因为几乎还的都是本金了。
如果考虑提前还款的话,建议在贷款期限的三分之一内结清掉最划算。比如30年贷款的,提前还款可以在第10年及以内还清,20年贷款的,可以在第7年及以内还清。
尤其是那些5-10年内有出售房产打算的,选择“等额本金”更划算,因为前期还的都是本金。而等额本息,每月的还款额中有近70%都是利息。
三、收入稳定性与还款压力的平衡;
等额本息更适合收入较低且稳定的家庭,因为每月还款月供是固定的,且前期还款额度较等额本金更低;而等额本金更适合高收入家庭,前期还款额度较高。
短期内现金流充裕可选等额本金这种前多后少模式,近期现金流不足的,建议选等额本息。
房产证继承过户需要的费用有:
1、继承权公证费用
(1)继承权公证费按照受益份额的面积计算,每建筑平方米80元。
(2) 成本价售房、优惠价售房(以权属证书记载为准)按受益份额的面积计算,平房每建筑平方米40元、楼房每建筑平方米60元。
2、房地产价值评估费用
评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算。
房地产价格总额(万元) 累进计费率‰
100以下(含100) 5
101以上至1000部分 2.5
1001以上至2000部分 1.5
2001以上至5000部分 0.8
5001以上至8000部分 0.4
8001以上至10000部分 0.2
10000以上部分 0.1
3、房地产继承过户税费
由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。
4、契税
法定继承人继承房地产,免契税,对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的,需要缴纳契税1.5%。