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二手房买卖过户终止合同的情况：

《民法典》对解除合同的要求和解约程序有了新规定，今天就解除二手房买卖合同的有关问题，结合新规则再做一个简要的阐述。

一、 双方协商一致解除

买房人和卖房人，可以协商一致解除合同。协商解除也就是就买卖双方的合意，用新的协议，解除原来的合同关系。

实践中，买卖双方和中介签订的是《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，在法律上，该三方合同中包含房屋买卖合同和中介合同两个法律关系。买卖双方解除买卖合同关系不需要经过中介方的同意，只需要买卖双方签订一个解约协议，买卖合同关系就可以解除。现实生活中，中介往往说没有他的参与，买卖双方解除不了买卖合同关系，这是一种错误的观点。

庭审中，买卖双方已经达成调解意向，往往因中介方和买卖双方或一方关于佣金支付的问题难以达成一致意见，或中介公司没有出庭，致使调解陷入僵局。此时，原告可以申请撤回对中介公司的起诉，这样就不需要中介公司在调解笔录上签字确认。

在解除合同的协议中，买卖双方可以结合合同中约定的结算和清理条款（违约金条款），约定在双方不再履行合同的前提下，形成新的债权债务关系，比如约定一方支付另一方赔偿金、返还定金等。当然，买卖双方也可以约定互不追究责任，解约协议签订后，双方债权债务就此了结。

法律依据：《民法典》

第五百六十二条 当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。

二、 合同自动解除

签订合同时，买卖双方在合同条款中直接约定二手房买卖合同失效的条件或失效的期限。满足解除条件，条件成就时合同自动解除。期限届满，合同自动解除。

依据《民法典》第一百五十八条，附解除条件的二手房买卖合同,自条件成就时失效。依据《民法典》第一百六十条，附终止期限的二手房买卖合同,自期限届满时失效。

实践中，自带约定解除合同方式的常见合同条款有：约定在买房人不按照合同约定给付定金，买卖合同自动解除；约定买房人发现学位被人占用，买卖合同自动解除；约定买房人逾期取得购房资格，买卖合同自动解除；约定共有人不签字，买卖合同自动解除；约定售房人办理房产证的期限，逾期则买卖合同自动解除；约定售房人解除查封的期限，逾期则买卖合同自动解除。

法律依据：《民法典》

第一百五十八条 民事法律行为可以附条件,但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为,自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为,自条件成就时失效。

第一百五十九条 附条件的民事法律行为,当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已经成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。

第一百六十条 民事法律行为可以附期限,但是根据其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为,自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为,自期限届满时失效。

三、依据约定的解约条件解除

合同中约定解除条件，解除条件成就，守约方通知违约方解除合同。合同约定的解除条件成就，守约方取得解约权，其可以选择行使解约权，也可以选择不行使解约权。

以前法律没有明确规定解除权的行使期限，只在《商品房买卖合同司法解释》第十五条中有提及，其它合同纠纷（含二手房合同纠纷）不能直接适用。本次《民法典》采纳了该司法解释的意见，在第五百六十四条对此作了明确的规定，合同解除权自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

实践中，很少有违约方催告守约方解除合同。守约方要依法及时行使解除权，合同约定的解约条件成就后，守约方怠于行使合同解除权超过一年，丧失解除权。一手房商品房的开发商和二手房的卖房人在买房人违约后，要及时发函解除合同，避免构成一房二卖，由守约方变成违约方。