出租厂房拆迁应该需要补偿，补偿方式一般如下：
1、补偿项目：
在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为四部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二停产停业损失。三是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
2、补偿标准：
集体土地上的企业遇到拆迁时，补偿主要分为以下的几个部分：首先，就是房屋，也是所有权人土地及其附属物的补偿的费用。再就是租金的差价，这里主要是承租房屋的企业。还有搬迁和安置补偿的费用，停产停业的损失补助和奖励的费用以及其他的无形资产的损失。比如，知识产权，注册商标以及一些特殊的许可证等相关的损失。
其次，集体土地上的企业拆迁的补偿与国有土地上企业的拆迁补偿，比较大的区别就在于土地相关费用的补偿。那么，对于集体土地的补偿，有关的法律依据主要是《土地管理法》第47条。
征收土地的，按照被征收土地的原用途给予相应的补偿。征收耕地的补偿费用包括土地的补偿费，安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准制定。
另外，各个地方关于集体土地拆迁相关的法律法规内容也不尽相同。
