不通过中介贷款买房，自己可以办理，办理流程是：
1、借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。
2、贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。
但是不通过中介贷款还是有一些风险，毕竟中介还是有中介的优势，中介贷款优势有：
首先，贷款中介知道市面上的贷款产品，对贷款产品了解细致，什么样的产品适合什么样的客户，合格的贷款中介大致可以做一个相对匹配的方案，在申请贷款时减少不必要的错配。比如说减少对征信的影响，增加贷款的审批通过率，提高贷款过程中的流畅度，降低利息成本，选择合适的还款方式等等。
其次，没有贷款经验的人群，首次贷款时（房贷车贷除外），可以找一些贷款中介从业人员进行相关的咨询，在迈入征信第一步时有一个好的开端，不至于征信中的记录都是网贷记录。非歧视网贷，只是想说明，如果有更好的贷款产品时为什么不选择呢？
还有就是当自己的债务需要优化时，可以找贷款中介进行咨询，从多方面进行一个优化，比如说减少贷款记录，降低多笔贷款的综合利息等。
买房之前需要做的准备有：
首先，我们需要明确自己的购房需求和预算。购房需求包括购房的目的、购房的区域、购房的户型、购房的时间等。预算则是指我们愿意为购房支付的最高金额。明确需求和预算可以帮助我们更好地筛选出合适的房源，避免在购房过程中因为需求不明确或者预算超支而产生不必要的困扰。
其次，我们需要了解房地产市场和相关的政策法规。房地产市场是一个复杂的市场，了解市场的行情和趋势可以帮助我们更好地把握购房的时机。同时，了解相关的政策法规也是必不可少的，这可以帮助我们避免在购房过程中因为不了解政策而产生的问题。
接下来，我们需要评估自己的信用状况和贷款能力。如果我们打算通过贷款来购房，那么评估自己的信用状况和贷款能力就显得尤为重要。我们可以通过查询自己的征信报告、咨询银行等方式来评估自己的信用状况和贷款能力，从而确定自己能够获得的贷款额度和利率。
此外，我们还需要准备购房所需的材料和文件。这些材料和文件可能包括身份证、户口本、收入证明、征信报告等。准备好这些材料和文件可以加快购房的进程，避免因为材料不齐全而耽误时间。
最后，我们需要选择一家可靠的房产中介或者开发商。房产中介或者开发商是我们购房过程中的重要合作伙伴，他们可以帮助我们找到合适的房源、提供购房咨询等服务。选择一家可靠的房产中介或者开发商可以让我们更加放心地购房，避免因为选择不当而产生的问题。
深圳房产转让子女的方式区别：
1、赠与房产过户：如果房子过户给儿子之后不需要再次买卖的，就选择赠与房产过户的方式比较好一点，之需要缴纳契税：3%，测绘费：1.36元/平方米，过户服务费：3元/平方米，公证费：几百元；
2、亲属买卖过户：如果房子过户给儿子之后选择再次买卖的，就要选择亲属买卖过户的方式比较好一点，亲属买卖过户的费用就是普通房产买卖过户的费用，契税：1.5%（根据地方有些差异），测绘费：1.36元/平方米，过户服务费：3元/平方米、个人所得税：1%，营业税：5.6%，如果提供亲属关系证明就可以按照房屋原价缴纳税费，不用交个税和营业税；亲属买卖过户之后房子过了五年就可以买卖，不用缴纳个税和营业税，如果是赠与房产过户，以后房子再次交易都是要交个税的，税率是房屋差价的20%；
深圳坪山房子有优点也有缺点：
一、优势方面：
1、价格相对较低：相比深圳其他区域，如福田、南山、罗湖等，坪山的房价相对亲民，整体均价处于深圳房价体系的第三梯队末位，为购房者提供了更多的选择空间，对于预算有限的购房者来说是一个可以考虑的区域。例如，今年 3 月，坪山区部分新盘项目推出了优惠活动，房价出现了 “2 字头” 和 “1 字头” 的房源，像佳华沙湖广场从备案均价 3.5 万 /㎡降至 2.6 万 /㎡，这为购房者降低了购房成本和压力。
2、规划前景良好：坪山区是深圳市委市政府定位的深圳东部中心城区、深圳高新区核心园区和未来产业试验区，近年来在城市规划、基础设施建设、经济发展等方面均有较大的投入和突破。2023 年坪山区 GDP 达 1329.89 亿元，同比增长 18.0%，位居全市各行政区之首，经济发展势头强劲。随着产业结构的不断优化和科技创新能力的持续提升，未来区域经济发展潜力巨大，也会为房产带来一定的增值空间。例如，坪山区的坪山高新园，是南山科技园的 2.5 倍体量，进驻的有比亚迪、中芯国际、荣耀、海普瑞制药、华为 5g 智能试点等知名企业，产业的发展将吸引大量人才流入，进一步刺激住房需求。
3、交通网络持续完善：坪山区在交通方面不断加大投入，深大城际、坪盐通道等重点项目进一步完善了区域交通体系，提升了居民出行的便利度。区内的地铁网络也在不断拓展，例如地铁 14 号线、16 号线的开通，加强了坪山与深圳其他区域的联系，方便居民通勤和出行。
4、教育资源不断升级：坪山区近年来积极引进优质教育资源，包括深圳 “四大” 名校教育，如深圳高级中学、深圳中学、深圳实验坪山学校和深圳外国语学校坪山学校，以及东北师范大学兴办的东北师范大学附属中学深圳学校和东北师范大学深圳坪山实验学校等。今年秋季学期，坪山区还将迎来 4 所义务教育学校和 9 所幼儿园的开学迎新，共提供 13500 个优质学位，教育资源的提升为孩子的教育提供了更好的保障。
5、生态环境优美：辖区内一半以上的面积位于生态保护线内，拥有马峦山郊野公园、坪山河等自然景观，空气优良率保持在较高水平，PM2.5 浓度较低，自然生态环境优美，适宜居住。例如，马峦山郊野公园拥有成片原始森林和全市最大的天然瀑布群，为居民提供了休闲娱乐的好去处。
6、医疗资源逐步改善：坪山区积极引入优质医疗资源，提升医疗服务水平。如香港中文大学医院与环球医疗服务有限公司签署合作意向书，探索在坪山区建设综合门诊部，有望建成深圳市首家由香港私家医院建设的高端医疗机构，为居民提供人性化、高水准港式医疗服务。
二、可能存在的挑战或不足：
1、部分区域配套有待进一步完善：尽管坪山区整体发展迅速，但一些新兴区域的商业、生活等配套设施可能还在建设和完善过程中，可能无法满足购房者对成熟配套的即刻需求。不过随着时间的推移和区域的发展，这些配套会逐步得到改善。
2、距离市中心相对较远：坪山位于深圳东部，与市中心的距离相对较远，对于在市中心工作且依赖公共交通通勤的人来说，可能需要花费较长的时间在上下班路上。但如果是在坪山本地或周边区域工作，这个问题的影响相对较小。
