大家常提到的五年的年限是过户税费轻重的区别,不是卖房的年限限制。不满五年的房子应缴纳个税(核定价格的2%)、增值税(满两年未满五年成交的二手房,不管面积大小,营业税按现核定价格与当初买进合同价格的差额的5%),客户方需缴纳契税,首套房按照面积是否超过90平,缴纳1%或1.5%,二套统一缴纳3%。
条件一:除在世一方之外,不存在其他法定继承人。这种情况并不值得乐观,相反,却显“悲凉”。
但是,现实中确实存在——需要同时满足如下两个条件:
去世一方没有子女,去世的时候,其父母均已过世。即:除配偶之外,不存在其他第一顺序继承人。
去世人生前没有通过遗嘱、或者遗赠扶养协议,将房产中的自有份额指定给他人。
条件二:存在多位法定继承人,但其他人自愿放弃。
这种情况,需要满足如下条件:
无论生前是否做出过安排,其他人均同意放弃,由在世一方全部继承。
这里有两个关键点:
1、无论生前是否做出过安排。
在继承过程中,按照优先级顺序,遗赠扶养协议先于遗嘱,遗嘱先于法定。其中,遗赠扶养协议、遗嘱,即为生前做出的安排。具体依据,可参见《民法典》:
第一千一百二十三条 继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。
但是,生前做好的安排,依然可以放弃。例如,父亲生前订立遗嘱、将自己在房产中的份额指定由儿子继承。发生继承之后,儿子依然可以选择放弃,全部由母亲继承。
当然,法定继承更是如此:其他法定继承人也可以选择自愿放弃。
这种情况,相信大家应该已经明白:依赖的是“人”——在世一方能不能全部继承,看的是别人“脸色”,不取决于自己的意愿。
反过来说就是:只要其他继承人没有发生丧失继承权的行为、且没有自愿放弃,就完全有合法权利分得部分房产。
2、放弃。
继承权是可以放弃的。但是,需要同时满足两个条件:
必须完全出于自愿。不具备完全民事行为能力的,因为对个人行为不具有辨识能力,所以不能放弃;在别人诱导、胁迫下放弃的,无效。
必须书面放弃。《民法典》规定:
第一千一百二十四条 继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,以书面形式作出放弃继承的表示;没有表示的,视为接受继承。
条件三:提前指定由自己的配偶全部继承。
这种情况,即通过遗嘱,将自己在房产中的份额,指定由对方继承。
前面我们提到过,提前安排有两种方式:遗赠扶养协议、遗嘱。其中,遗赠扶养协议不适用于夫妻关系——遗赠扶养协议,指的是与法定继承人之外签订。
因此,夫妻关系中,要想做出这种安排,只能通过遗嘱的方式。
有些人提到:提前把房产的一半儿过户给对方不就行了?当然不行,把这个问题想象的太简单了。
提前过户给对方,会存在两个非常突出的问题:
第一,要想把财产全归于一方名下,不是靠过户解决的,而是需要签订一个《婚内财产分割协议》。因为夫妻共同财产,跟登记在谁的名下无关。过户给对方,无非就是一个加减名操作,办理很简单,但除了花点工本费、去房管部门跑跑腿之外,没有其他实质意义。而且如果签订协议,就不必须再办理过户手续。
第二,有一个特别简单的逻辑:谁会先走?假设丈夫把房产全给到妻子,万一要是妻子先走了呢?丈夫很可能在房产中的份额更少——丈夫之前本来还有自有份额,遗产是房产的一半儿,现在变成了全部房产发生继承。
如果希望自己走后将房产全部留给对方,比较好的方式是:夫妻互立遗嘱——夫妻双方各自订立一份遗嘱,指定对方为自己合法财产的唯一继承人。
为什么要互立?因为谁也无法预知谁会先走,所以,要做好相互保护。当然,其中也必然会有一份遗嘱失效——后去世人的遗嘱,将不会生效 。
除了以上三种情况,就只能按照继承过户的方式办理继承;
1、房屋评估:继承人需要通过评估公司对所继承的房屋进行市值评估。
房产评估依据主要是房屋地段、坐向、楼层、楼龄等,评估公司会按照以上评估依据进行专业价格分析和楼价评估,市值价格。
2、继承公证:继承人需要到房屋所在地的公证处办理继承公证,领取继承公证书。
办理继承公证需要继承人提供被继承人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明,如有遗嘱需要出示并提交被继承人所立遗嘱(原件)。如果有继承人愿意放弃继承权,其他继承人在办理继承公证时必须出具放弃财产承诺证明。
3、房屋测绘:继承人到房地产测绘部门申办房屋面积测绘或转绘手续,领取测绘成果或者附图(为产权登记做准备)。
4、继承登记:继承人到房地产交易中心申请继承登记手续。
房产继承过户需要的费用:
1、评估费 按照评估价格的5‰收取,评估价不足1000元的按照1000元来收取。
2、继承公证费 收取费用为评估价的2%,继承公证费不足200元的按照200元来收取。
3、房屋测绘费 小于100㎡的每份50元。
4、房产继承过户办公费用 查册费100元,200元登记费,权证印花税5元。
5、契税 如果继承人是法定继承人,不用交契税。否则缴纳1.5%的契税。