公寓房和住宅房的区别有：
1、产权年限、房屋用途不同
土地使用年限会分为40年、50年和70年。由于公寓一般是商业用地，故产权年限一般是40-50年，少数为70年，住宅一般都是70年。
2、利率、首付、贷款年限不同
公寓首付比例一般为50%，贷款利率也会高一些，贷款年限最高10年。若是贷款购买住宅，首付比例为30%，另外利率会比较低，最高可以贷款30年。
3、购买对象及售出条件不同
一般来说住宅的限购条件比较苛刻，而公寓则一般都不限购。另外在限售上，深圳住宅3年后可出售，公5年，而在二手转卖的时候，相对来说公寓会比住宅更难出售。
4、税费不同
公寓会比住宅负担的税费支出多。公寓除了增值税和个税，还有土地增值税。另外拿个税来说，住宅如果是满五唯一，则免交个税，但如果所售房产是公寓，则不管什么情况都要缴纳个税。
5、落户规定不同
公寓是商业性质，因而一般不能落户（部分地区可以）。如果是住宅的话，只要满足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的。
6、学位不同
目前来说一些城市（如深圳）入学是采用划片学区，积分入学的形式，住宅和公寓在积分上不同。
7、物业费、水电收费标准不同
住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取，物业费一般较低；而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的，物业费一般较高。
长远看来，住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出、物业费支出省下一半都不止。
8、天然气不同
一般来说住宅都有天然气，但是有些公寓是不能通天然气，只能通管道燃气的。博主曾经住过一个公寓，只能用电磁炉做饭，做出来的味道和用火做的区别有点大，口感完全不同啊。
9、采光条件、日照通风不同
有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户，采光条件不是很好。而住宅必须满足日照、采光等条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。
10、抵押价值不同
买房后有时候会再次抵押款项来周转，住宅一般都说可以有7成，公寓一般则只有5成了。
