法拍房清场基本步骤：
一、在清场腾房前必须做好收房风险控制措施；
1、让客户填写委托书，委托授权我们做相关的清场收房事宜或者客户本人同往现场；
2、并带齐相关的法律文书；
3、准备好摄像机或者手机摄像也可以；
4、通知法官告知被执行人我们收房时间；
5、准备好腾房通知书；
6、通知在公安局有备案的开锁人员；
清场收房：到达收房现场后，先通知开锁人员到场；二、开锁启动前全程开始录像，门开后录像不能停，必须和开锁工开门那一刻全程衔接在一起，进入屋内后全程不间断录像，打开屋内所有抽屉衣柜，切记全程不间断录像，保证屋内物品和开锁前一致；三、录像完毕后根据裁定书填写腾房通知书，无论屋内还有无前业主或租客留下的物品都要详细填写腾房通知书，约定期限搬离屋内物品，填写好腾房通知书后新业主签字，留下联系方式；四、换新锁关闭大门，将腾房通知书贴于大门上，拍照留样。
法拍房一般清场要清理的是两种人：
1、住户为租户； 法律上“买卖不破租赁”，即房子过户不改变原有的租约，你只能继续履行租约或赔偿违约金让对方迁走。但如果租赁合同是在房屋被查封后才签订的，则租约无效，你可以像法院提出抗议。
2、 住户为原业主，或无关的第三方； 首先要先完成过户，拿到产权证。 然后与占用人协商，若沟通无效，可以向法院申请强制执行。但要注意，部分房源法院在拍卖时注明法院不负责清场的，拍房者只能自行解决。即使法院进行强制清场，都会耗时很长。若占用人是老人、小孩、孕妇、残疾人，法院也难以进行强制执行。 当沟通无效，且法院无法清场。可以尝试将房子的水电气表过户到自己名下，然后全部申请暂停，看能否让占用人主动撤走。若无效，可寻找专门的清场团队，一般法拍中介公司有专门合作的清场团队，当然有一定的费用了，费用在几万块左右。
法拍房清场的方式：
1、自己清场； 难度非常大，时间周期长，耗费精力大，没有经验技巧很难成功收到。
2、法院清场； 对于部分法拍房，法院会负责清场或者协助清场，这个情况会写到竞拍公告中。不过由于法院的精力有限，目前来说，大部分的房产都不会被法院负责清场，并且法院清场速度也不是特别快，短的最少半年，长的可能超过2、3年，而且还没有明确的时间期限 3、找专业辅拍机构清场； 找服务到位的专业辅拍机构协助清场，辅拍机构操作法拍房的经验丰富，知道如何清场，辅拍机构有自己的清场手段和办法，虽然选择辅拍机构需要支付佣金，相对于买受人而言，就是花钱图安心。
法拍房前业主不肯搬可以采用以下办法：
1、先办理不动产证，遇到阻拦就报警
把不动产证办出来，虽然成交确认书同样有用，但去其他部门是老是麻烦，然后找到原房主协商尽快搬出，原房主是无房子的使用权的，恶意的不搬走，本身就属于违法。
一般情况下讲清楚道理，没那么死磕的人，毕竟不比几年前了，现在法制相对完善了，但真还不愿意搬出，直接报警，简单粗暴，如今信息时代了，民警很少向之前那样磨洋工，基本这时候都会用心处理的，也怕引起舆论。一般这时候都解决了!
2、如遇到强硬阻拦，可立案起诉
但就是碰到硬头的。找了老年人在屋里就是不走，准备民事诉讼，到对方住所地或经常居住地法院立案起诉 要求支付房租 搬出房子。胜诉后申请强制执行，但这样时间比较慢，或者找人蹲守等没人了通知执行法官，协同居委和当地片警一起撬锁换锁并将所有东西打包找公共收费存储，费用由对方承担。(有房本开锁公司是可以开的)
3、如遇租客长租，就要分清租客情况
如果不是原房主是租客就头大了，所以说拍前的尽调一定要做好，有租客的基本就不用考虑拍下，买卖不破租赁， 已经中招了怎么办?
分两种情况：
第一种：真实租客，就只能与租客协商，没其他办法，但如果签订租约的时候是判决后，买卖就破了租赁。
第二、就还有存在恶意租赁，假租客，同样违法，搜集证据准备起诉，一般如果假租客不是原房主至亲，别人也不会跟着麻烦，过程中就准备和解了!
法拍房被占用不要怕，有了问题就能解决问题。要是想安心拍房，建议大家前期一定要做好尽调，在竞拍前杜绝任何占用问题。
成都法拍房是可以买的，只是买的时候要注意以下几个问题：
1、产权是否清晰；
2、户口是否可迁入；
3、税费问题；
4、欠有大笔物业费；
5、是否有恶意租约；
6、腾房交房是否能顺利；
7、是否有多重法院查封。
苏州法拍房外地人是可以购买的，外地人购买苏州法拍房也需要有购房资格，具体的要求是：
非本地户籍购房者来说，在姑苏区、相城区、工业园区、高新区、吴中区购房，仍需6个月的社保；在吴江区、太仓、昆山、常熟、张家港购房则无此要求。
法拍房形成的原因有：
1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的；
2、民间借贷产生。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；
3、司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；
4、无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。
济南法拍房购买方式和流程：
第一步：筛选房源
目前我们正规的法拍平台一共有七个，分别是：淘宝、京东、公拍网、人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会网、工商银行融E够、北京产权交易所。所有的法拍房源均只在这7个平台上面进行拍卖，千万不要相信那些中介告诉你什么的协议房、什么内定房，都是骗你的。其中淘宝和京东这两个网站上面的房源就能够占据法拍房法院的9成以上，当然其余的网站也可以看一看，说不定会有惊喜。之前长沙有个大神就是在公拍网上以260万的底价购买到了湘江一号的260平大平层，成功捡漏100多万。
第二步：尽调
这也是购买法拍房最关键的一步，这涉及到法拍房最重要的“司法”问题，所有的风险也就是来源于对于房子的尽调没有做好，换句话说，只要做好尽调，了解清楚房源的所有信息，那么法拍房的风险也就不复存在。
首先，在网上查看该房屋的法院公示信息，对该套房屋有一个大概的初步了解，比如有没有租约，案件的性质，有没有人住，是否多方查封等等，原则上来说，有租赁的，有强占的，属于公寓楼的，继承得来的直接pass。
其次就是实地看房了，看看小区环境，房屋的品质，是否还有人居住，建议是一定要亲自实地去看看！之前出现过买的精装变毛坯。
实地看房的时候去物业调查一下房屋的水电，燃气，物业费的欠费问题，包括租赁也可以去物业查询，如果发现属于恶意租赁，那么恭喜你，碰到贵人了，考虑下换啥车吧。如果是学位房，实地看房的时候也需要去所配套学校确认一下学位是否已经使用。
最后就是在房屋交易中心调出产调表，查一下产权是否清晰，是否有证，是否有未缴纳的税费，是否有多方查封，多方抵押，最重要的是否有关联抵押，如果有关联抵押，那么你这个房子过户时间可能就需要半年以上了，最后打电话给法院查询案件性质。
到这里这套房子里里外外我们全部查清楚了，我们把所收集的信息归总，进行一个评估，看本套房屋的已有瑕疵是否能接受。
第 三步：竞拍
竞拍报名首先就要准备好保证金，保证金一般是房款的10%到20%。
注意：保证金是直接冻结在你自己的账号上，不经过任何人的手。像淘宝就可以用支付宝，京东就可以使用小金库，其他的网站基本就是网银了。
其次，如果需要贷款的话，那我们就需要在开拍之前就查好自己的征信报告，如果房子拍下来，而银行又因为你的征信不能正常放款，从而导致的毁拍，你的保证金是会被没收的，并且如果下次竞拍和本次竞拍价格有差价，差价也得你承担。
其次在竞拍过程中，我希望你们能保持理智清醒，果断坚决，最好能有个好朋友或者家人在旁边拉你一下，防止上头。
第四步：过户
这也是购买流程的最后一步了，离成功只有一步之遥。
首先咱们需要打房款到法院公账上，一般法院要求十天之内就需要付完全款，那我们就要把握好时候，按时汇入房款，法院收到就会出具拍卖成交确认书，执行裁定书，协助执行书。
咱们拿到这三书之后，首先去法院办理解封手续，其次去银行、房管局办理解压手续，在办完手续之后带着手续去税务局缴纳相应税费，最后携带好所有资料去过户即可。整个流程大概是35个工作日。需要跑个7到8次。
