上海法拍房购买平台:
2015年,最高人民法院规定,所有的司法拍卖交易都必须挂到有资质的平台上进行拍卖。
2016年11月25日,最高人民法院又发布了关于司法拍卖网络服务名单库公告,正式将淘宝网、京东网、公拍网、人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会网五家平台纳入司法拍卖网络服务名单库。
2019年6月,最高人民法院又将工商银行融E购及北京产权交易所纳入名单库中。
截至2022年,法拍房的线上购买渠道有且只有这七家平台,分别是淘宝网、京东网、公拍网、人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会网、工商银行融E购及北京产权交易所,并且每个平台发布的房源信息都不会重复。这七个平台中,淘宝网及京东网因其流量大、知名度广的缘故,法拍房的数量也是最多的。
杭州法拍房购买流程:
一、从网站了解标的物状况
网站公布信息基本上涵盖了拍卖信息及房屋信息,大体上包括竞买公告、竞买须知、标的物介绍、出价记录等。
1.竞买公告
竞买公告会列明处置法院及联系方式、拍卖时间、拍卖标的大致情况、竞买人条件、咨询展示看样的时间与方式、拍卖规则与拍卖方式、瑕疵及风险提示、保证金及余款支付等等。在余款支付处会介绍能否贷款及可办理贷款的银行机构。
2.竞买须知
竞买须知从总体内容上看,与竞买公告一致,但竞买须知更加具体地对竞买人进行了各种风险提示,如竞买人委托他人代为竞买的手续、利害关系人回避的规定、悔拍后保证金不予退还的规定、房屋后续过户及交付税费的承担等等。
3.标的物介绍
此部分主要对标的物进行详细介绍,一般情况下会附有拍卖裁定书及评估报告。
标的物基本情况介绍包括房屋坐落、所有权人、权利限制情况(是否查封或办理抵押)、面积、楼层、朝向、用途、装修情况、是否腾退、过户税费承担、房屋图片等等。如附有评估报告,标的物的基本情况会有更为详致的介绍。
4.保证金
有平台将保证金列在竞买须知部分,有平台将保证金独立出来。拍卖法院根据房屋起拍价格确定保证金金额,如以房屋起拍价的10%作为保证金金额。
拍卖平台会在该部分约定保证金缴纳,在不同情形下保证金的处理,如未成功竞拍标的物的,将原路退还保证金;竞拍成功的,缴纳的保证金将自动转化为部分成交款。
5.出价记录
该部分记录竞买记录。
二、实地查看
从网站上初步了解到房屋信息后,意向购买人最好实地查看下拍卖房屋情况及周边环境等,如向居住人、物业、邻居了解房屋情况。另外,意向购买人也可通过中介了解同小区同户型的情况。
三、与拍卖法院及贷款银行核实
在全面了解意向房屋后,如认为房屋可购买,则可向法院核实关于拍卖房屋的疑点,如是否已腾退、竞买成功法院是否负责腾退;并向贷款银行核实贷款信息,如贷款所需材料、最大贷款金额、最长贷款年限、办理抵押登记之前是否需要第三方担保、担保费率;向法院及贷款银行核实贷款办理下来的期限等。在办理贷款时,贷款银行会对竞买人的购买资格进行核实。
四、参与竞买
在符合购买条件并支付保证金后,即具有竞买资格。在拍卖期间可根据竞买公告公布的竞买规则参与竞买,如加价幅度、延时周期(即在拍卖活动结束前,每最后5分钟如果有竞买人出价,就自动延迟5分钟)。建议竞买人在参拍前,确定可承受的最高价格,理性竞拍。
五、竞买成功后
1.如竞买成功,拍卖平台会自动生成拍卖成交确认书。保证金转化为购房款。竞得人应及时与法院联系后续房款缴纳,并与贷款银行联系提交贷款所需材料,签订贷款文件,以便贷款可在法院要求的时间内发放。此阶段亦需将首付款及时付至法院账户。
2.前往法院签署拍卖成交确认书。
3.在银行贷款发放后,即全部房款支付至法院账户后,法院会出具拍卖裁定,将拍卖房屋裁定过户给竞得人。
4.缴纳税费。缴纳税费前需凭法院手续前往不动产登记中心调取房屋档案信息。
5.竞得人凭完税凭证及过户裁定等前往不动产登记中心办理过户手续。因拍卖房屋涉及到的抵押及查封不止一次,过户前的解押解封手续亦较为繁琐。
六、腾退并交付房屋
对于拍卖前尚未腾退的房屋,竞得人需与拍卖法院充分沟通房屋腾退事宜。入住房屋时,应及时查看各类仪表的数字并作好记录。对于欠付的物业费、水费、电费等要与法院、物业公司等及时进行沟通。
七、物业等的用户变更、户籍迁移
入住房屋后,竞得人要及时办理物业、水、电、宽带、燃气等公司的用户变更。如有需要,还应与与派出所联系办理户口的迁入与迁出等。
深圳法拍房是限购的,深圳最新的限购政策是:
1、深户:
深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在深圳市落户满三年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明。
①深户家庭可以购买2套(夫妻双方有一方是深户即满足深户家庭条件,但房子只可写在有购房资格一方名下)。
②深户单身可以购买一套。
2、非深户:
非深户居民家庭、单身成年人士(含离异)须提供购房之日前连续5年及以上个人所得税或社会保险证明,最长断缴不超三个月。
①非深户家庭/单身可购买一套。
买法拍房可怕的地方有:
1、买房住不进去。这是很多买法拍房的人最担忧的问题。尤其是里面有老人啊,小孩啊这种弱势群体的房子,动不动以死相逼的,谁去都没法,这种房子必须事先调查清楚,最好跟法院询问是否负责交房,这样的话如果遇到强占房子的话,法院可以出面强制执行,一般这种情况,占用时间长,耗费精力大,大家要慎重一点。
2、房子变厕所,装修被拆等问题。一般来说这种情况的出现纯粹是因为被执行人房子拍卖了,或是因为拍卖的价格过低,也或是因为心里不平衡会出现这种情况。所以最好可以看一下原房,尤其是在如今因为疫情,法院不组织预展的情况下,如果出现格局改动,承重墙变动的情况,大家要慎重对待
3、税费问题。有些人会说我这边不是只用交一个契税吗?怎么多了几十万。这种情况大家要仔细看一下法院的公告。商品房的话,按照法律规定缴税,是只交一个契税,也可能出现另外一种情况,税费费需要买方全出,事后从房款返还给你的情况。另外呢如果是公房,经济适用房等需要额外补交土地出让金或者综合地价款的,也要注意看清楚是买房交还是先交后退的情况。
4、租约问题。很多法拍房其实都带着租约的。根据中国的法律,买卖不破租赁。也就是说租户的权利是收到法律保证的,如果租户不愿意搬迁,这边买方是没办法的。所以如果遇到那种20年,30年的租约情况,要去向法院落实是真实的租约啊,还是恶意租约,这是一个很要命的坑。
5、房本问题。买房办房本。房本就是我们拥有权的一个凭证,但是一些法拍房是办不了房本的。尤其是一些房本还没办下来的法拍房,大家需要去周边走访,向开发商,物业询问能不能办下来房本。如果能大家可以放心拍,如果不能那就算了吧。
深圳法拍房大量增加背后的真相是:
第一、经济下行加上时不时还来一波疫情,钱越来越难赚,居民收入预期越来越保守;
第二、政策原因,楼市恐慌,二手房流动性大幅下降,整个成都是二手房,2021年交易量仅有3,000套,相当于完全没有流动性,造成了买也买不出去,租也租不了,贷款还没有房价高,只能拍卖了及时止损;
第三、失业潮,涨价潮接种而至催生了居民消费,房贷车贷都成了压力。