法拍房尽调详细流程是:
首先,明确自己是需求是自住还是投资;
自住,需要了解当地房产交易情况和购房政策,比如贷款、落户等。交易价格,配套设施,学区划分等情况;
投资,需要考察房产未来升值空间,是否容易出租,转让等;
法拍房尽调内容:
1、拍卖基本信息
起拍价、保证金、起拍时间、执行法院、涉及案件、拍卖理由、被执行情况、付款时间等。(如果是涉刑案件要了解案件处理状态,这会直接影响过户;多次查封或轮流查封,会增加办理的复杂度);
2、标的基本信息
包括区域、地址、小区、户型、装修、产权、配套等,这些需要实地去看。以下重点关注∶
房屋面积∶决定税费计算。
房屋类型∶决定税费计算和变现能力等,比如贷款比例。
建筑年代∶对于贷款比例很重要。产权情况∶关系到过户、税费计算。
土地性质∶划拨土地,,需要支付土地出让金。产权来源∶赠予、继承和买卖的税费差别很大。小区情况∶关系到后期交易流动性、物业管理、邻里关系等;
3、标的价值信息
与标的物的市场价和参拍者设定的心理价位有关。同户型市场交易情况、成交历史、周边房价情况、出租情况等;
周边配套∶交通、学校、生活、医疗等;
4、标的隐藏风险
未知费用∶比如拖欠的物业水电费用等。由于资料不齐导致隐藏巨额税费。存在多次抵押、多次查封情况。学位问题,学位是否被锁定、过户问题,包括是否存在多次过户等风险。是否有优先购买权,这个在竞拍时需要注意;
5、标的清场问题
这个环节如果占用者比较配合,那么处理起来就很简单,但如果不配合,那么所花的力气就大了,涉及的方面也就多了,即使是强制腾退也需要多个部门的配合,并且如果加快整个流程也是有讲究的。
买法拍房需要交的税费有:
1、契税:契税是指购买不动产时,按照房屋交易价格的一定比例交纳给国家的税费。在购买法拍房时,购房者需要根据房屋交易价格支付相应比例的2、契税。契税的税率和计算方式根据当地政策和法规而定,通常在房款的1%至3%之间。
3、印花税:印花税是指购买不动产时,按照房屋交易价格的一定比例交纳给国家的税费。购买法拍房时,购房者需要根据房屋交易价格支付一定比例的印花税。印花税的税率和计算方式也由当地政策和法规规定。
4、增值税:在一些情况下,购房者可能需要缴纳增值税。一般来说,对于个人购买首套房并满足一定条件的情况下,可能免征增值税。但是对于非首套房或其他特殊情况,可能需要缴纳相应的增值税。
5、个人所得税:个人所得税是根据卖方从房产交易中获取的利润而征收的一种税费。在法拍房交易中,卖方可能需缴纳个人所得税。
买法拍房划不划算还是要看买法拍房的风险有哪些,如果单纯从法拍房的价格来看,买法拍房肯定是划算的,只是买法拍房房有很多坑,如果买法拍房能避免这些坑,买法拍房肯定是划算的,毕竟价格摆在那里;
买法拍房如果有碰到一下情况,那么就会很头痛;
一、无法检查质量
在竞拍法拍房时,购房者是没法查看房子的,自然也就无法判断房屋质量好坏了。而法院只会简单公示房屋所存在的瑕疵,并不会进行详细说明,在此情况下,购房者在竞拍法拍房时,就存在买到诸多瑕疵的房子了。
二、无法申请贷款
虽说法拍房价格要低于市场价,但它可是无法办理银行贷款的,因此,它对于购房者的经济实力要求可是很高的!同时,购房者还要注意一点,那就是法拍房的交款时间比较短,若你无法按时交款,最终可就会判定你违约了,届时你的竞拍保证金可就分文不退了!
三、无法顺利收房
根据我国法律规定,“买卖不破租赁”。即便你竞拍到了房子,若租房合同仍未到期,你也是无法收房入住的,除非与租客达成协议,愿意给予租客一定的补偿!若是你遇到了难缠的租客,那可就要遭殃了!
四、无法避免纠纷
一般来说,当房主已经沦落到房子被法院拍卖的地步时,其必然已身背巨额债务,甚至还会出现“一房两卖”的情况,这就会给购房者带来房产交易纠纷了,如此下来,你买法拍房可就得不偿失了!
五、无法办理落户
法院可以强制原房主搬离,但却无法强制其户口迁出。这也就意味着,你可能永远无法办理过户,若你买房是为了孩子教育,那也就意味着你的孩子无法顺利入学了!
法拍房清场基本步骤:
一、在清场腾房前必须做好收房风险控制措施;
1、让客户填写委托书,委托授权我们做相关的清场收房事宜或者客户本人同往现场;
2、并带齐相关的法律文书;
3、准备好摄像机或者手机摄像也可以;
4、通知法官告知被执行人我们收房时间;
5、准备好腾房通知书;
6、通知在公安局有备案的开锁人员;
清场收房:到达收房现场后,先通知开锁人员到场;二、开锁启动前全程开始录像,门开后录像不能停,必须和开锁工开门那一刻全程衔接在一起,进入屋内后全程不间断录像,打开屋内所有抽屉衣柜,切记全程不间断录像,保证屋内物品和开锁前一致;三、录像完毕后根据裁定书填写腾房通知书,无论屋内还有无前业主或租客留下的物品都要详细填写腾房通知书,约定期限搬离屋内物品,填写好腾房通知书后新业主签字,留下联系方式;四、换新锁关闭大门,将腾房通知书贴于大门上,拍照留样。
武汉法拍房过户费用包含:
1、增值税,由卖方支付,普通住宅是拍卖房子成交价的5.3%;非住宅房全额是拍卖房子成交价的5.6%,再有发票的情况下凭原值发票交差额,没有原值发票需要全额缴纳;房子满两年的,免征增值税;
2、个人所得税,由卖方支付,普通住宅是拍卖房子成交价的1%,非住宅房是拍卖房子成交价的2%;房子满五年并且是唯一住房,再减掉5.3%营业税的基础之上,免征个人所得税;
3、契税,由买受人支付,普通住宅通常是房子拍卖成交价的1%至4%;非住宅房是房子拍卖成交价的4%;
(一)首套房且面积90平米以下,成交价的1%;
(二)首套房且面积在90-144平米之间,成交价的1.5%;
(三)其他:有多套房产情况下最高是成交价的4%;
印花税,普通住宅通常免征收,非住宅房是成交价的0.05%。