广州法拍房购买步骤:
1、选房:选房平台建议,阿里拍卖,京东拍卖,工商银行融e购;
2、竞拍:缴纳保证金(一拍二拍)或竞拍全款(变卖)后参与竞价,价高者得;
3、过户:去法院解封,去房管局,档案局,不动产权管理局等解押房产解押,缴纳税款过户;
4、腾房:如房屋未空置,则联系居住人进行腾房。
广州买法拍房的步骤有:
一、获取房源信息
在全国范围内认可的司法拍卖平台寻找你需要的房源,拍卖平台共七个,包括淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中拍网、北京产权交易所和工商融e购。其中阿里和京东集中了95%以上的房源,其他的几个网站也可以去看一看,因为受到的关注少,其实捡漏的机会更多。
二、司法调查
这是购买法拍房最重要的一步。如果这一步没有做好,那你以后做的所有内容都有可能是错误的,就有可能竞拍失败。
如果你自己对房地产交易很熟悉,或者自己能够做司法调查,那么可以自己去做。
如果你不懂这些,那一般要找一个专业的辅拍公司来协助竞拍,辅拍公司前期就是对房子进行司法调查。
司法调查涵盖的内容包括房屋所在的位置,内部结构,小区外部的环境,周边的配套以及周边的价格等等。
另外,被执行人的背景,涉案性质的情况,房子的税费情况,是否有隐藏的债务、租赁、居住权,是否存在腾房困难,学位是否被占用,户口是否能迁入等等也都是调查的重点。
法拍房所有可能面临的风险都可以通过司法尽调来避免以后的交易风险。
三、正式竞拍
以阿里拍卖为例,如果您是竞拍人,那么先预存保证金在您的实名制的支付宝账户进行报名,保证金的缴纳一般是房款的10%左右。
如果您需要按揭贷款,一定要记得提前打好征信和银行流水并评估你的贷款风险。
如果最后是因为征信、流水导致银行不给放款,那你只有全款购买。
如果不能全款购买,那你可能会面临毁拍的风险。毁拍的风险是收保证金,第二补齐下次拍卖的差价。
很多法拍房,就毁在了贷款这一步。所以前期工作一定要做好,竞拍的过程中尽量要保持客观和理性,最好身边有家人朋友的作证,千万不要因为激动而拍出高价。
在竞拍的过程中如果超出预算,可以放弃竞拍,寻找下一套更适合自己的标的。
四、产权交易、收房
竞买成功后,法院会要求在十天之内将尾款打到法院指定的账户。
法院收到尾款之后会出具三书——裁定书,成交确认书、协助执行通知书。
拿到证书之后,法院会配合解封解押,核税,缴纳个税和契税;税务完成之后再去房管局过户,这一趟流程下来最快10天可以搞定。
产权交易之后再去物业进行更换户名,水电燃气更名,最后就是收房、入住。
杭州法拍房购买流程:
一、从网站了解标的物状况
网站公布信息基本上涵盖了拍卖信息及房屋信息,大体上包括竞买公告、竞买须知、标的物介绍、出价记录等。
1.竞买公告
竞买公告会列明处置法院及联系方式、拍卖时间、拍卖标的大致情况、竞买人条件、咨询展示看样的时间与方式、拍卖规则与拍卖方式、瑕疵及风险提示、保证金及余款支付等等。在余款支付处会介绍能否贷款及可办理贷款的银行机构。
2.竞买须知
竞买须知从总体内容上看,与竞买公告一致,但竞买须知更加具体地对竞买人进行了各种风险提示,如竞买人委托他人代为竞买的手续、利害关系人回避的规定、悔拍后保证金不予退还的规定、房屋后续过户及交付税费的承担等等。
3.标的物介绍
此部分主要对标的物进行详细介绍,一般情况下会附有拍卖裁定书及评估报告。
标的物基本情况介绍包括房屋坐落、所有权人、权利限制情况(是否查封或办理抵押)、面积、楼层、朝向、用途、装修情况、是否腾退、过户税费承担、房屋图片等等。如附有评估报告,标的物的基本情况会有更为详致的介绍。
4.保证金
有平台将保证金列在竞买须知部分,有平台将保证金独立出来。拍卖法院根据房屋起拍价格确定保证金金额,如以房屋起拍价的10%作为保证金金额。
拍卖平台会在该部分约定保证金缴纳,在不同情形下保证金的处理,如未成功竞拍标的物的,将原路退还保证金;竞拍成功的,缴纳的保证金将自动转化为部分成交款。
5.出价记录
该部分记录竞买记录。
二、实地查看
从网站上初步了解到房屋信息后,意向购买人最好实地查看下拍卖房屋情况及周边环境等,如向居住人、物业、邻居了解房屋情况。另外,意向购买人也可通过中介了解同小区同户型的情况。
三、与拍卖法院及贷款银行核实
在全面了解意向房屋后,如认为房屋可购买,则可向法院核实关于拍卖房屋的疑点,如是否已腾退、竞买成功法院是否负责腾退;并向贷款银行核实贷款信息,如贷款所需材料、最大贷款金额、最长贷款年限、办理抵押登记之前是否需要第三方担保、担保费率;向法院及贷款银行核实贷款办理下来的期限等。在办理贷款时,贷款银行会对竞买人的购买资格进行核实。
四、参与竞买
在符合购买条件并支付保证金后,即具有竞买资格。在拍卖期间可根据竞买公告公布的竞买规则参与竞买,如加价幅度、延时周期(即在拍卖活动结束前,每最后5分钟如果有竞买人出价,就自动延迟5分钟)。建议竞买人在参拍前,确定可承受的最高价格,理性竞拍。
五、竞买成功后
1.如竞买成功,拍卖平台会自动生成拍卖成交确认书。保证金转化为购房款。竞得人应及时与法院联系后续房款缴纳,并与贷款银行联系提交贷款所需材料,签订贷款文件,以便贷款可在法院要求的时间内发放。此阶段亦需将首付款及时付至法院账户。
2.前往法院签署拍卖成交确认书。
3.在银行贷款发放后,即全部房款支付至法院账户后,法院会出具拍卖裁定,将拍卖房屋裁定过户给竞得人。
4.缴纳税费。缴纳税费前需凭法院手续前往不动产登记中心调取房屋档案信息。
5.竞得人凭完税凭证及过户裁定等前往不动产登记中心办理过户手续。因拍卖房屋涉及到的抵押及查封不止一次,过户前的解押解封手续亦较为繁琐。
六、腾退并交付房屋
对于拍卖前尚未腾退的房屋,竞得人需与拍卖法院充分沟通房屋腾退事宜。入住房屋时,应及时查看各类仪表的数字并作好记录。对于欠付的物业费、水费、电费等要与法院、物业公司等及时进行沟通。
七、物业等的用户变更、户籍迁移
入住房屋后,竞得人要及时办理物业、水、电、宽带、燃气等公司的用户变更。如有需要,还应与与派出所联系办理户口的迁入与迁出等。
杭州购买拍卖房需要的条件有:
一、是落户本市未满5年的户籍家庭,在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月,方可在本市限购范围内限购1套住房;
二、是非本市户籍家庭,在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月,方可在本市限购范围内限购1套住房。
深圳买法拍房是可以按揭的,深圳买法拍房只能商业贷款,不能公积金贷款,深圳买法拍房按揭贷款流程是:
首先先明确一下,法拍房大部分是可以做按揭贷款的,大致流程是你在法拍网站,像京东,淘宝上看到法拍的房源,如果网页的下端,你看到了“”一键贷款“”那么说明该房源是可以贷款的。
随后你点击申请贷款,它会让你提交相关的信息以及材料,通过银行的初审后,你的贷款基本就没有问题了。这个时候你在报名缴纳保证金在拍卖日期拍卖。成功拍卖后,你就可以联系你之前提交申请贷款材料的银行,银行会告诉你带哪些材料,然后到他们网点签贷款合同,随后还会有银行委派的担保公司出具担保函(收费一般是贷款金额1%)以及公证,再把首付款减去你之前缴纳的保证金在规定时间转给对应的法院账户,最后银行放款,你每个月按银行约定时间还按揭即可。